logo
Оксана Говорун

Оксана Говорун

Директор

01.X.2013

Інші практики

Юридичні аспекти визнання договорів оренди землі недійсними

Партнер фірми Оксана Говорун розповіла про юридичні аспекти визнання орендодавцями договорів оренди земельних ділянок недійсними у виданні «Юридична газета» № 40 (382) від 1 жовтня 2013 року

Модна хвиля визнання договорів оренди землі недійсними.

На сьогоднішній день, значного поширення набула практика визнання орендодавцями договорів оренди земельних ділянок (паїв) недійсними. Коренем цього питання є незадоволення власників землі умовами договорів оренди та порядком їх виконання.

На превеликий жаль, багато з орендарів землі, користуючись безпорадністю її власників, які не мають фінансової можливості найняти адвоката та подати позов до суду, не дотримуються вимог законодавства як при укладенні договорів, так і при їх виконанні. У багатьох регіонах України орендна плата сплачується або не вчасно, або у строки, які визначає орендодавець на власний розсуд, він же визначає і форму оплати (грошову або натуральну), а в разі визначення натуральної форми оплати – визначає ціну продукції. І все це вдається можливим саме у зв’язку з тим, що у договорах оренди землі не зазначені, принаймні, усі істотні умови договору визначені законодавством.

А тому, логічним є поширення практики визнання договорів оренди землі недійсними, оскільки у такий спосіб власники землі намагаються захистити свої права. І, природним є те, що поштовхом до такого позову, є пропозиція укласти новий договір оренди землі, на умовах, що є більш прийнятними для власників землі. Укладаючи новий договір оренди, селяни мають надію, що наступний орендар буде виконувати умови договору оренди землі та буде сплачувати орендну плату в порядку, який буде погоджений сторонами і визначений у договорі, а не  на умовах встановлених лише Орендодавцем.

В цій статті будуть розглянути деякі правові аспекти питання визнання договорів оренди землі недійсними.

Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт  оренди  (кадастровий  номер,  місце  розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням  її  розміру, індексації, форм платежу, строків,   порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної  ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання  земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового  пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;      відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Частиною другою ст. 15 Закону України «Про оренду землі» установлено, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Згідно із ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені чч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.

У ч. 1 ст. 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Отже, відсутність у договорах оренди землі хоча б однієї з істотних умов, передбачених у ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», є підставою для визнання недійсними таких договорів оренди землі відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі».

З практики, можу зазначити, що зазвичай майбутній орендар в договорах, текст яких розробляється саме ним, свідомо не зазначає деякі умови, що віднесені законодавством до істотних. Таким чином вирішуються сьогоденні питання, але наслідки такого підходу не передбачувані.

Серед таких умов: порядок внесення орендної плати, умови збереження стану об’єкта оренди, існуючі обмеження (обтяження) щодо використання  земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового  пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;      умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Сільська буденність, коли договір оренди землі підписує не власник землі, а дружина або чоловік, брат, сестра, дочка, син або навіть сусідка власника, і, звичайно, що без наявності довіреності, і не завжди за згодою власника землі. Постає питання  наслідків такого порядку укладення договору.

Відповідно до ч.1 статті 4 Закону України "Про оренду землі" орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені особи.

Частиною 1 статті 16 Закону передбачено, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Згідно з ч. 2 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" порушення вимог статті 4, так само як і недосягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору оренди землі, є підставою для визнання договору недійсним.

Таким чином, договір оренди, що зареєстрований у порядку передбаченому законодавством і підписаний не власником землі, може бути визнаний недійсним.

Відтак підприємствам, що укладають договори оренди, все ж таки радимо підчас підписання договорів встановлювати особу, що підписує договір, та перевіряти наявність  в неї повноважень на підписання договору.

І, на останок, хочеться звернути увагу на питання, що є важливим при вирішенні справ про визнання договорів оренди землі недійсними - це оформлення документів з виплати орендної плати.

Юристи, бухгалтери, ми завжди пильнуємо за правильністю оформлення первинних документів. Так, коли здійснюється оплата хай навіть 50 гривень за канцтовари, оформлюється договір, накладна, в якій вказується особа, яка отримала товар, в призначенні платежу зазначаються реквізити договору, найменування товару та інше. При цьому, як свідчить практика, з якихось дивних та незрозумілих підстав виплата орендної плати саме за договорами оренди землі, не оформлюється документами, оформлення яких передбачено чинним законодавством України при здійсненні вказаної виплати, або оформлюється не досить уважно та прискіпливо.

Дуже рідко, можна навіть сказати надзвичайно рідко, виплата орендної плати особі оформлюється окремим документом, здебільшого складаються відомості типу "Відомість на видачу (чогось там) чи на виплату (грошей) за землю чи на паї".

І, коли виникає питання доведення в суді наявності домовленості з істотної умови договору, наприклад, щодо розміру орендної плати або форм платежів, доволі важко довести, що отримана за такими документами орендна плата за договором і є схваленням орендодавцем наявності домовленості з істотної умови договору.


Посилання на статтю.

полоса