logo
Оксана Говорун

Оксана Говорун

Директор

23.VI.2014

Нерухомість та земельне право

Спори про визнання договорів оренди землі недійсними: зміни в судовій практиці

Перш ніж відзначити, що ж змінилося в практиці розгляду спорів про визнання договорів оренди землі недійсними, хочу привести основні нормативні положення, що регулюють зазначені правовідносини.

Так, відповідно до положень абз. 1 і 2 статті 638 Цивільного кодексу України договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, визначені законом як істотні або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Істотні умови договору оренди землі визначені у частині першій статті 15 Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до положень частини першої зазначеної статті Закону істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); термін дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін, умови передачі в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

В силу частини першої статті 210 ЦК України та частини першої статті 20 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі підлягає державній реєстрації і, виходячи зі змісту статей 210, 640 ЦК України та статті 18 Закону України "Про оренду землі", є укладеним з моменту його державної реєстрації.

Укладений договір визнається недійсним на підставі статті 215 ЦК України при недотриманні сторонами вимог, встановлених частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК України.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним.

Згідно частини 2 статті 15 Закону України "Про оренду землі" відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Зазвичай в договорах оренди землі, укладених у період до 2009 року, або не вказували деякі істотні умови, такі як, наприклад, умови збереження стану об'єкта оренди, існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки, умови передачі в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, або відзначали одночасно два протилежних і взаємовиключних варіанти реалізації сторонами своїх прав та обов'язків (наприклад, розрахунок орендної плати за землю здійснюється з урахуванням (без урахування) індексу інфляції, здійснення передачі земельної ділянки без розроблення (з розробленням) проекту її відведення).

Застосовуючи зазначені норми права у вирішенні спору про визнання договорів оренди землі недійсними, одні суди, у разі якщо в договорах оренди не була вказана хоча б одна істотна умова договору, визнавали такі договори недійсними, інші - відмовляли у задоволенні позову, вказуючи, що договори укладені в письмовій формі, пройшли державну реєстрацію, орендодавці на момент їх укладення мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення орендодавців було направлено на укладення договорів оренди, відсутність одного з істотних умов договору оренди не є підставою для визнання договорів недійсними.

6 лютого 2012 Верховний Суд України, вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції норм матеріального права, а саме статті 15 Закону України "Про оренду землі", у своїй постанові вказав, що у разі відсутності в договорі оренди землі хоча б одного з істотних його умов, такий договір підлягає визнанню недійсним за правилами частини другої статті 15 Закону України "Про оренду землі".

Така ж правова позиція Верховного Суду України була відзначена і в постанові від 18 липня 2012 по справі №6-77цс12.

З 2012 року правозастосовча практика у спорах про визнання договорів оренди недійсними стала майже однозначною: у разі якщо суди першої або апеляційної інстанцій допускали помилки, Вищий спеціалізований суд їх виправляв, про що свідчать рішення Вищого спеціалізованого суду України (постанова від 30.10.2012 р. по справі № 6-39941св12, постанова від 27.05.2013 р. у справі № 6-14000св13, постанова від 14.08.2013 р. у справі № 6-13254св13).

Але 25 грудня 2013 Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України винесла протилежне за змістом до вже сформованої правозастосовчій практиці рішення. У своїй постанові ВСУ зазначив, що касаційний суд, залишаючи без змін рішення суду першої інстанції про задоволення позовних вимог, виходив з того, що оспорювані договори оренди земельних ділянок є недійсними в силу статті 15 Закону України "Про оренду землі", оскільки вони укладені без дотримання вимог цієї норми. При цьому касаційним судом залишено без уваги вимогу ст. 3 ЦПК України та ст. 15 ГК України про те, що в порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, і не встановлено, чи дійсно порушуються права позивачів у зв'язку з відсутністю в договорах оренди зазначених умов, їх суттєвості, а також судом не встановлено, в чому саме полягає порушення законних прав позивачів.

Керуючись правовою позицією Верховного Суду України, Вищого спеціалізованого суду України з початку 2014 почав "нову еру" у розгляді спорів про визнання недійсними договорів оренди землі.

Першою ластівкою нового правозастосування можна назвати рішення ВССУ від 29.01.2014 р. у справі №62429св14. Так, в зазначеній справі суд першої інстанції, задовольняючи позов, виходив з того, що при укладенні договорів оренди землі не дотримані вимоги частини першої статті 15 Закону України "Про оренду землі": у договорах відсутня умова про передачу в заставу та про внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Вирішуючи даний спір, Вищий спеціалізований суд України (з посиланням на правову позицію Верховного Суду України, викладену в постанові від 25 грудня 2013 по справі №6-78цс13) погодився з судом апеляційної інстанції, зазначивши, що права позивачів як орендодавців не порушені, а умови договорів, на які останні посилаються, підлягають уточненню в позасудовому порядку. За таких обставин відсутні правові підстави для задоволення позову про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок, оскільки факт порушення прав позивачів укладенням цих договорів не вбачається.

Висновки: На даний момент суди при розгляді спорів про визнання договорів оренди землі недійсними керуються правовою позицією Верховного Суду України, викладеною у постанові від 25 грудня 2013 року по справі №6-78цс13. Як наслідок, особлива увага приділяється вивченню питання, яке саме право позивача порушено у зв'язку з відсутністю в договорах оренди істотних умов, передбачених у Законі України "Про оренду землі".


Посилання на статтю.

полоса